ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

в соответствии со ст. 621 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здания или сооружения. Правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий или сооружений" применяются к аренде части здания или сооружения, если иное не предусмотрено законодательством, а также к аренде предприятий, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства об аренде предприятия.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 404 ГК (см. Форма договора). Соблюдение формы договора является существенным элементом, определяющим его действительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок и условия государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений определяется Законом от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

Поскольку предметом договора аренды являются здания или сооружения, относящиеся к недвижимым вещам, то немаловажное значение при заключении такого договора являются вопросы, связанные с передачей прав на занимаемый этой недвижимостью земельный участок в целях надлежащего ее использования. Согласно ст. 623 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если это право договором аренды не определено, арендатору на срок договора аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и которая необходима для его использования в соответствии с его назначением. В случае, если заключается договор аренды здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, то согласия собственника участка на заключение такого договора не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором арендодателя с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК).

Определение сторонами размера арендной платы является обязательным условием договора аренды здания или сооружения. Договор считается незаключенным, если стороны не достигли соглашения о размерах арендной платы и не зафиксировали это в письменной форме. Арендная плата в силу положений п. 2 ст. 625 ГК включает в себя и плату за пользование земельным участком или его частью, если законодательством или договором не предусмотрено иное. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно ст. 626 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (п. 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 указанной статьи.

Особенности сдачи в аренду производственных, общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, определяются Положением о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 498.

Этим же Указом утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности.

См. также Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.